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HUC惠仲娱乐:危棚简屋变身高楼,上海这个地块首开先河用土地批租改造旧区添加时间:2018-07-11
 

【编者按】

中国大陆境内第一个自由贸易区是如何诞生的,汽车业对外开放从哪里起航,上海浦东开发区有哪些“全国第一”……改革开放40年来,一批又一批具有原创性的改革开放措施闪耀着首创精神的光芒。

2018年,中国改革开放40周年之际,澎湃新闻6月22日起推出专题报道,展现40年来的改革开放标志性首创案例。

旧区改造如何顺利推进?黄浦区(原卢湾区)通过土地批租破解旧改困境。

黄浦区(原卢湾区)的斜三基地是这一制度的首个受益者。1992年,斜三基地有大批危棚简屋及二级旧里,居住环境极差,当时房屋还未形成商品,老百姓想要改善居住条件,主要靠单位和政府,然而靠地区财力,短期内该地不可能实施改造。

黄浦区(原卢湾区)政府几经周折找到香港中国海外发展有限公司,通过土地批租,由中国海外发展有限公司出资2300万美元受让了该地块。斜三基地动迁工作自1992年3月正式启动,半年多的时间内就完成了居民的动迁安置工作。

之后,土地批租在上海各区全面展开。土地批租和改造旧区相结合,探索了一条利用国内外资金加快旧区改造的新路,使大规模改造旧区最终得以成为现实。通过土地批租建造的商贸大楼、办公楼和高层住宅,优化了土地利用结构,使黄金地段发挥了黄金效益。

斜三基地现在的俯览图  蔡维帅 图

土地有偿使用获得制度保障

危旧房改造在建国后近30年的时间里,一直是上海旧区改造工作的中心。但由于工程规模小、布局零散等问题,城市基础设施难以同步改造。除此之外,由于住房改造标准较低,将会面临重复改造的问题。

1984年,上海市政府组织编制了上海市旧城改造专项规划,改造地块由分散变为集中,规模有所增大,与居住环境配套的基础设施与工业调整开始结合,为旧区人口的疏解创造了条件,之前的拥挤状况有所缓解,改善了一批棚户区居民的居住条件。

但即使如此,上海尚有大批危房、棚户、简屋及二级旧里弄亟待改造。截至1991年统计,需要进行改造的区域累计1500万平方米。

20世纪90年代初,面对群众改善居住条件的迫切需求,上海旧区改造面临不得不变革的困境,必须走出一条不依靠财政资金大规模开展旧改的新路。

1987年经国务院同意,上海市在国内率先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》,并在1988年完成了六个配套的实施细则和两块用地的招标试点工作。

1988年4月,全国人大通过了《宪法修正案》,在有关土地的条文中,增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的内容。同年12月,《中华人民共和国土地管理法》也做了相应的修改,规定“国家土地和集体所有土地的使用权可以依法转让”。

这样,土地有偿使用制度改革得到了国家法律的保障。

1990年,国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》,为上海土地使用制度改革的深化进一步提供了法律依据。

首开先河:以土地批租破解困境

1992年,黄浦区(原卢湾区)决定拿斜三基地“开刀”。

斜三基地位于打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北,在过去,这里是人口不堪重负的棚户区,居住环境极差,是列入上海市政府“七五”期间23片旧区改造基地之一。在当时,斜三基地成为上海首块毛地批租项目,也是土地批租用于居住项目的全市首例。

参与斜三基地旧改的高宝泉对当时的状况深有体会。作为原卢湾区住宅建设办公室主任的他,深知要将区域内1000多户居民,20多家工厂、商店全部安置好已属不易,更不用说还要改造周边环境。

在他的笔记本里,记录着整个改造过程中的方方面面。在当时,仅以安置一户居民一套商品住宅10万元左右计算,动迁费就要1亿左右,靠地区财力,短期内根本不可能实施改造。

1992年的上海,房屋还未形成商品,老百姓想要改善居住条件,主要靠单位和政府。 高宝泉介绍,当时上海的侨汇房很紧张,华侨买不到好的房子,因而市里允许各个区建造一批侨汇房,这给改造斜三地基地上的危棚简屋带来一丝希望,老百姓期盼已久的居住难问题也有了解决的可能。

黄浦区(原卢湾区)政府几经周折找到香港中国海外发展有限公司(此公司系原建设部下属企业,是在香港的房地产开发企业),几番谈判,最终于1992年1月,在市里的支持下,通过土地批租,由中国海外发展有限公司出资2300万美元受让了该地块,开了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河,被誉为“海上第一块”。

斜三基地动迁工作自1992年3月正式启动,动迁过程中得到了大多数动迁居民的支持与配合。1992年9月,上海第一块毛地批租土地交到了开发商的手中。平均每户约6万元左右,共用8000多万元,在半年多的时间内完成了居民的动迁安置工作。

打浦桥斜三地块,如今已赫然耸立起4幢隽秀挺拔的31层大厦,这就是现在的海华花园。海华花园自1992年10月底开工,仅花了18个月就结构封顶,1994年底基本竣工,竣工后的外销商品住宅销售也很抢手。

经验推广:助推全市旧区改造

斜三基地的批租成功,使大规模的旧区改造从希望变成了现实。

自此以后,土地批租在上海各区全面展开,比如黄浦区(原老黄浦区)北京东路71号街坊、普陀区长寿路、原闸北区天目西路、静安区永源浜等危棚简屋集中地块通过土地批租进行改造,而且大部分地块都实现了当年批租、当年动迁、当年开工。

据统计,仅1992年和1993年两年,上海共批租459幅土地,其中市区227幅,涉及旧区改造的147幅,拆除旧房185万多平方米,其中危房、棚户、简屋85.4万平方米,占拆除总量的46.2%。土地批租使得旧区改造工作的进程明显加快,成为上海城市建设史上的一个重大突破。

土地批租和改造旧区相结合,摆脱了上海多年来由于缺少建设资金,迈不开改造旧区步子的困扰,探索了一条利用国内外资金加快旧区改造的新路,使大规模改造旧区最终得以成为现实。

此外,通过土地批租,建造符合城市规划的商贸大楼、办公楼和高层住宅,优化了土地利用结构,使黄金地段发挥了黄金效益,同时把土地资产收益用于市政设施建设、旧区改造和居民住宅建设,形成了“以地养地”的城市建设的良性循环机制。